37 Les crédits immobiliers
et la gestion du risque
I Principes
Les crédits immobiliers seront mis en place pour l’acquisition de la résidence
principale, d’une résidence secondaire ou bien d’un investissement locatif. Ils
sont encadrés par la loi Scrivener 2 (voir complément).



II Méthode
A. Typologie des crédits immobiliers

Types de prêts Définition
Prêt aidés
Prêt taux zéro Prêt sans intérêt accordé sous condition de ressources (voir fiche 39).

Prêt conventionné Prêt ouvrant droit à la perception de l’APL (allocation personnalisée au
logement), non soumis à condition de ressources.

Prêt accession Prêt réservé aux personnes en activité, sous condition de ressources. Ces
sociale prêts sont compatibles avec la perception de l’allocation personnalisée au
logement.

Prêt épargne Prêt pouvant être obtenu à un taux fixé en début de contrat après une
logement phase d’épargne. Le montant et la durée de remboursement dépendent
de droits acquis pendant la phase d’épargne (voir fiche 30).

Autres Il existe une multitude d’autres possibilités d’emprunter à des conditions
(1 % employeur…) autres que celles du marché (prêt locatif social, prêt locatif à usage social,
prêt locatif intermédiaire…).
Prêt classique Prêt amortissable caractérisé par :
• une durée de remboursement
• un taux effectif global qui englobe outre le taux nominal (fixe ou variable),
les frais de dossier, le coût des garanties, le coût des assurances.
Prêt relais Prêt mis en place pour permettre l’achat d’un bien immobilier en attendant
de percevoir les fonds relatifs à la vente d’un autre bien immobilier (voir
fiche 42).
Prêts in fine Prêt dont le remboursement est constitué par les intérêts et l’assurance
décès invalidité. Le capital sera remboursé en 1 fois au terme du contrat.
Ce type de prêt permet en particulier de financer certains investissements
dans l’immobilier locatif (fiche 42).




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Fiche 37 • Les crédits immobiliers et la gestion du risque


Types de prêts Définition
Prêt hypothécaire L’amortissement réalisé au fur et à mesure du remboursement d’un prêt
rechargeable immobilier constitue une recharge utilisable pour financer un autre projet
(ordonnance (investissement locatif, résidence secondaire, étude des enfants) sans
mars 2006) attendre la fin du prêt initial. Exemple : j’ai emprunté 90 000 €, le capital
restant dû est de 42 000 €, la recharge est donc de 48 000 €. L’avantage
de cette formule est de limiter le coût des garanties.
Prêt viager Prêt réservé aux personnes âgées entre 65 et 95 ans. La banque va
hypothécaire prêter entre 16 et 66 % de la valeur du bien. Capital et intérêts seront
(ordonnance remboursés au décès de l’emprunteur par la vente de l’immeuble.
mars 2006) Si le produit de la vente excède le montant dû à la banque, les héritiers
perçoivent la différence. La mise en place de ces prêts s’accompagne de
frais (4 %). Ces derniers sont proposés à un taux fixe de 8,5 %.



B. Les étapes de mise en place d’un crédit
La mise en place d’un crédit immobilier est particulièrement encadrée (loi
Scrivener 2). L’emprunteur devra fournir un ensemble de justificatifs qui
permettront à la banque de mesurer le risque encouru et donc d’accepter ou de
refuser d’éditer une offre préalable de crédit. En effet, la banque doit anticiper
sur 3 risques à savoir :
c le risque de non-remboursement est avéré lorsque l’emprunteur ne peut plus
faire face à ses échéances (momentanément ou définitivement). Certaines
banques n’hésitent plus à mettre en avant des solutions de crédits qui intègrent
la possibilité de suspendre pendant 1 ou 2 mensualités le remboursement du
crédit ;
c le risque d’immobilisation lorsque la durée initiale du crédit est allongée ;

c le risque de taux : il dépend des conditions de refinancement de la banque. Si
la banque accorde des prêts à taux fixe et emprunte à taux variable, toute
remontée des taux génère une perte pour la banque.

1. L’appréciation du niveau de risque
Le risque que représente un client va d’abord s’apprécier au regard de sa capacité
d’endettement et de remboursement.

n Taux d’endettement et capacité de remboursement

∑
Emprunts et charges permanentes
Taux d’endettement = -------------------------------------------------------------------------------------------------
∑
Revenus permanents


Revenus – ∑
Emprunts et impôts
Reste à vivre = ----------------------------------------------------------------------------------------
Nombre de personnes du foyer



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 Fiche 37 • Les crédits immobiliers et la gestion du risque


Exemple :
Un couple avec 2 enfants et 4 000 € de revenu par mois.

Situation Montant Taux Reste Capacité de
d’endettement à vivre remboursement
marginale
Revenu mensuel 4 000 € (800 + 100 + 270)/ 2 580 € soit (33 % – 29,5 %)
4 000 = 29,25 % 645 € par *4 000 = 140 €
personne
Crédit consommation 270 €
Crédit permanent 100 €
(revolving)
Crédit immobilier 800 €
Impôt 250 €



En conclusion, le taux d’endettement est inférieur au taux habituellement
retenu par la profession (33 %). De la même manière, le reste à vivre doit être
au minimum de 350 € à 400 € par personne.


Remarque : le taux d’endettement doit s’apprécier relativement
au niveau des revenus. Un taux d’endettement de 33 % avec un
revenu proche de 1 200 € par mois peut constituer une situation
plus risquée qu’un endettement de 35 % avec 5 000 € de revenus.
C’est pour cette raison que le dossier ne sera accepté qu’après le
calcul du reste à vivre.


D’une manière générale, la capacité de remboursement tient compte des charges
et des revenus. Le taux d’endettement ne devant pas dépasser 33 %, on obtient
la capacité de remboursement en calculant : 33 % ¥ revenus. Par différence
avec le montant des emprunts existants, on obtient la capacité de remboursement
marginale dont dépendront la durée et le montant des prêts (dans l’exemple
précédent cette capacité est de 140 € par mois).

n Les autres éléments d’appréciation du risque
c L’ancienneté dans l’emploi.
c L’ancienneté dans la banque.
c Le montant de l’épargne.
c La durée du prêt.
c Le niveau de l’apport personnel.




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2. La constitution du dossier
Pièces à fournir Utilité
Emprunteur, Pièce d’identité, livret de famille S’assurer tant de l’identité
co-emprunteur des emprunteurs que de la nature
du contrat de mariage et
de la composition de la famille
Ressources Avis d’imposition, 3 derniers bulletins Recenser l’ensemble des ressources
de salaires, dernière déclaration Mieux cerner le comportement
de revenus, attestation CAF, bancaire de l’emprunteur
relevés bancaires (si emprunteur
multibancarisé)
Charges Ensemble des tableaux La confrontation des ressources
d’amortissement des prêts en cours et des charges permettra de calculer
(consommatio...