BTS des Professions Immobilières 1
GESTION IMMOBILIERE


PARTIE I. LA GESTION LOCATIVE

Le propriétaire d’un bien immobilier qui envisage de le louer peut choisir de confier la
gestion locative de ce bien à un professionnel de l’immobilier.

Ce choix présente pour le propriétaire bailleur les avantages et l’inconvénient suivants :



Avantages Inconvénient



 Gagner du temps

 Bénéficier d’une sécurité juridique en matière Coût
contractuelle grâce aux compétences du
professionnel

Cet Inconvénient est à nuancer : Le prix du service rendu est
 Sélectionner un locataire de façon plus sûre évidemment un inconvénient pour le propriétaire bailleur.
Mais,
 Ne pas avoir à gérer les conflits locatifs
la rémunération du professionnel de l’immobilier est
déductible des revenus locatifs.
 Bénéficier d’une assurance loyers impayés à
tarif plus avantageux Cela signifie que les revenus locatifs imposables du
propriétaire seront diminués du montant de cette
 Bénéficier de conseils fiscaux rémunération.


 Se décharger de la gestion des travaux




Celui qui confie la gestion de son bien à un professionnel immobilier conclut avec ce dernier
un mandat de gestion régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.




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GESTION IMMOBILIERE


TITRE I. LE MANDAT DE GESTION LOCATIVE
Le mandat de gestion locative est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien (le
mandant) donne à un administrateur de biens (le mandataire) le pouvoir d’accomplir, en son
nom et pour son compte, différents actes liés à la mise en location et à la gestion de ce bien.


I. LA REDACTION DU MANDAT DE GESTION LOCATIVE

Pour être valable et produire tous les effets escomptés par les parties, le mandat de gestion
doit respecter un certain nombre de conditions de forme. Il s’agit, par conséquent, d’un contrat
solennel (Cf. cours de droit général).

Les conditions de forme à remplir impérativement (= sous peine de nullité du contrat) sont les
suivantes :

1) Le mandat doit être établi par écrit en deux exemplaires originaux (Cela signifie que les deux
exemplaires du contrat doivent être signés de la main des cocontractants).
2) Le mandat doit être inscrit sur le registre des mandats du professionnel de l’immobilier et
numéroté.
3) Il doit impérativement être limité dans le temps : un mandat à durée indéterminée est nul.
Le plus souvent, les mandats de gestion locative sont d’une durée d’un an renouvelable
tacitement, dans la limite de 10 ans.

4) Un certain nombre de mentions doivent impérativement figurer dans ce mandat de gestion :


 Identité des parties au contrat
 date et lieu de naissance du ou des mandants
 régime matrimonial
 numéro de la carte professionnelle de l’administrateur de biens
 montant de sa garantie financière
 nom et coordonnées de l'organisme de garantie
 désignation précise du bien géré
 missions du mandataire (= liste des actes que le mandant autorise)
 Méthode retenue pour le suivi des comptes (date des comptes-rendus de gérance, des
versements…),
 honoraires du professionnel
 Durée du mandat, conditions de sa résiliation
 date et lieu de signature du contrat
 nombre de mots, chiffres ou lignes rayés comme nuls
 numéro du mandat (en correspondance avec le registre des mandats)




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GESTION IMMOBILIERE

II. L’EXECUTION DU MANDAT DE GESTION LOCATIVE

A. L’ETENDUE DE LA MISSION CONFIEE AU MANDATAIRE

Le mandat doit définir les tâches confiées au professionnel de l’immobilier.


Il n’existe pas de liste exhaustive des tâches relevant de la gestion locative. Il appartient à
l’administrateur de biens et à son mandant de définir les contours de la mission confiée au
professionnel.

En général, la gestion courante consiste à rechercher un locataire solvable, à conclure et renouveler
les baux, à encaisser les loyers, à délivrer les congés, à gérer les éventuels impayés, à procéder à la
régularisation des charges et à la révision du loyer, à faire effectuer les travaux d'entretien et les
travaux urgents, à assurer le logement et à traiter avec les assurances en cas de sinistre, à payer les
charges de copropriété.

Le mandant peut choisir de se décharger complètement de la gestion de ses biens et confier au
gestionnaire, en plus des tâches précédemment énoncées, la représentation aux assemblées
générales de copropriété, la demande de subventions pour travaux, l’établissement des déclarations
fiscales.


B. LA RESPONSABILITE DU MANDATAIRE


Dans l’exécution de sa mission de gestion, l’administrateur de biens est tenu d’une obligation
de moyens (et non d’une obligation de résultat).


Par conséquent, la responsabilité civile contractuelle du professionnel ne peut être engagée que
si le mandant rapporte la preuve d’une faute à l’origine du dommage subi (cf. cours de droit général). Le
délai de prescription de l’action en responsabilité civile est de 5 ans.


Le plus souvent, la responsabilité des administrateurs de biens est mise en cause à la suite
d’incidents de paiement des loyers. Dans ce cas de figure, le professionnel ne peut être condamné au paiement
de dommages et intérêts que s’il a commis une faute au moment de la sélection du locataire ou dans la mise en
œuvre des procédures de recouvrement des loyers impayés.



C. LA REMUNERATION DU MANDATAIRE

Il convient de distinguer honoraires de gestion et honoraires de mise en location.

► Les honoraires de gestion sont exclusivement supportés par le propriétaire bailleur qui a
mandaté un professionnel pour la gestion de son bien. Ces honoraires sont fixés librement.

Les honoraires de gestion se calculent, le plus souvent, en fonction d’un pourcentage des
sommes encaissées au cours de l’année (environ 6% HT des sommes encaissées).



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GESTION IMMOBILIERE

► Les honoraires de mise en location sont réglementés.

Il convient de distinguer différentes prestations liées à la mise en location d’un bien :

■ Les honoraires de commercialisation du bien sont à la charge exclusive du bailleur. Ils sont fixés
librement.

■ Les honoraires dus pour la réalisation de quatre autres prestations liées à la mise en location (visites du
logement, constitution du dossier, rédaction du bail, réalisation de l’état des lieux d’entrée) sont :

1. supportés conjointement par le bailleur et le locataire
2. limités dans leurs montants.


Prestations Rémunération du professionnel de l’immobilier

Zone très tendue Zone tendue Zone non tendue

Visite du logement
Constitution du dossier
Rédaction du bail
} 12 € 10 € 8€




Réalisation de l’état des lieux 3€




Le montant des honoraires payés par le locataire pour ces quatre prestations ne peut excéder celui
qui est payé par le bailleur et doit être inférieur ou égal aux plafonds exposés ci-dessus.




Si un professionnel intervient dans le cadre de la location d’un appartement de 50 m², en
zone très tendue. Il est tenu de répartir ses honoraires de la façon suivante :

 Les honoraires de commercialisation du bien sont à la charge exclusive du bailleur.
 Les honoraires dus pour la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction
du bail sont partagés entre le bailleur et le locataire, sans que la part imputée au
locataire ne puisse excéder 600 € (50 m² x 12 €).
 Les honoraires d’état des lieux d’entrée sont partagés entre le bailleur et le locataire,
sans que la part imputée au locataire ne puisse excéder 150 € (50 m² x 3 €).

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